捷华案例丨上海市黄浦区ZC大楼业主委员会重选及大楼物业公司解聘、选聘法律服务项目

引 言

为进一步提升我所的专业影响力，促进法律知识与实践经验的交流共享，增强团队业务能力，我所开展“捷华30年”优秀案例征集与评选活动，作为“捷华30年”系列活动的延续。这一活动旨在挖掘和展示捷华律师在过去三十年中承办过的能够展示律师专业技能、策略运用、法律问题解决能力，彰显捷华律师专业实力与服务质量。

本次活动吸引了多位律师踊跃申报，现按申报顺序逐篇发布各案例。

上海市黄浦区ZC大楼业主委员会重选及大楼物业公司解聘、选聘法律服务项目

案涉ZC 大楼位于巨鹿路与瑞金一路交汇处，属商业楼宇。该楼宇曾依法设立业主委员会，物业管理企业为后期选聘。然选聘的物业公司长期未实际履行物业管理职责，业主委员会曾拟自行解聘该物业公司并重新选聘，但因解聘程序存在违法性，且其中一名业主委员会委员所属企业业主转让涉案房产，导致业主委员会备案被撤销，业主大会及业主委员会自此陷入长达十余年的停摆状态。期间，部分业主多次就现有物业公司履职问题提出更换物业的主张，均被另一名业主委员会委员以多种方式阻挠。

经其中一位业主引荐，张文、蒋尉菁、张昀呈律师接受委托后，设计了包含业主委员会改选、物业公司解聘及新物业公司选聘的一整套方案，并获全体同意更换物业的业主认可。

具体操作中，承办律师首先对相关法律规范进行系统研读，参照住宅物业更换的法定程序，通过寻求街道办事处的行政协助，由街道办事处组织召开会议并作出解聘物业公司的决议。该决议同时明确，业主未来作出相关决定时，无需经过复杂程序，仅需确保业主意思表示真实即具备法律效力。

决议作出后，同步推进旧物业公司清退与新物业公司选聘工作。针对反对业主提起的诉讼，承办律师就决议合法性进行充分举证抗辩，最终一审、二审法院均认定该决议合法有效。

在诉讼过程中，反对业主就选聘程序另行提起诉讼，承办律师遂调整方案，利用诉讼期间完成已停摆业主委员会的重新选举，解决了公章缺失问题。同时，运用数学方法确保新一届业主委员会成员均为负责任的业主，排除个别可能与旧物业公司存在利益关联的业主当选。

最终，法院确认承办律师设计的程序合法，认定决议结果整体未侵害其他业主合法权益；新一届业主委员会依法成立并完成街道备案，ZC 大楼业主自治机制得以恢复。

• 案件疑难性

本案系非住宅物业纠纷，现行法律规范多针对住宅物业的业主委员会设立、业主大会运作及物业选聘作出直接规定，对非住宅物业仅具参考适用效力，法律依据相对模糊。

本案涉及基层群众自治范畴，除适用物业相关法律法规外，需承办律师精准把握自治制度的内涵及运行规则。

业主间就涉案事项存在意见分歧，对相关法律规定的理解亦存在差异，需承办律师以专业法律素养促成业主共识。

法院、行政机关及业主的关注焦点存在差异，承办律师设计的解决方案需兼顾各方诉求，确保无程序瑕疵。

原业主委员会停摆多年，物业公司长期缺位，导致涉案资料大量灭失；反对业主身为原业主委员会委员，持有公章，多次以擅自加盖公章伪造决议的方式阻碍方案实施，甚至在诉讼中试图否定承办律师的代理权限；除一名委员出具委托手续外，其余原委员或已转让房产、或已退休，均无法联系或拒绝提供协助。

• 案件复杂性

承办律师需全程主导方案设计、选票制作、发放及回收等工作，对各环节的时间节点、业主参与比例等均需严格把控，确保程序符合法定要求。

利益关系复杂：业主因身份（如国有企业、自然人）不同，对方案及律师委托存在分歧；承办律师设计方案时，需同时满足法律规定、业主合理诉求，并应对行政机关可能存在的不作为，协调多方利益；同时，需维护未委托业主的合法权益，保障业主间后续相邻关系的稳定。

因反对业主持有公章，需预先防范其滥用权利的行为，同时解决多数业主认可的决议因无业主大会或业主委员会公章导致的效力争议。

因解聘物业、选聘物业及改选业主委员会需多次形成决议，涉及的诉讼无法通过单一案件审结，常出现前案未结、后案已排期的情况，程序衔接难度较大。

ZC 大楼建成时间较长，部分历史事实因年代久远难以核实，即使是原始业主，对过往情况亦存在认知模糊。

•  案件创新性

法律适用创新：参照住宅物业关于业主委员会、业主大会及物业选聘的规定，结合非住宅物业特性设计解决方案；依托业主自治原则，弥补程序上的潜在瑕疵。

程序处理创新：协调法官、街道工作人员、媒体记者实地勘察 ZC 大楼现状，促使相关单位重视案件紧迫性，加快程序流转。

• 案件影响力

案涉ZC大楼曾因消防违规、维护缺失等问题被电视台多次报道。该楼宇虽地处黄金区位，但因物业公司失职及个别业主不当牟利，未能发挥应有价值。更换业主委员会及物业公司后，大楼得以有效修缮，全体业主的合法权益得到保障。

通过承办律师协助完成多次业主大会及业主委员会决议，业主对业主自治及物业管理的法律认知显著提升；承办律师的专业能力亦获得业主认可，彰显了专业法律服务在基层自治中的重要作用。

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